Desalojos

Información general
Aviso de desalojo
Formularios para el aviso de desalojo
Contenido del aviso de desalojo
Entregando de nuevo una orden de desalojo
Requisitos especiales que deben aplicarse cuando hay niños, personas con problemas mentales, minusválidos, ancianos u otros
Traslado de propiedad y animales
Artículos que no pueden ser retirados

Información general

La emisión de una orden de desalojo tiene como resultado la cancelación del acuerdo bajo el cual el inquilino tenía acceso a un inmueble y da por terminada la relación entre el inquilino y el propietario. La orden de desalojo le da autorización al alguacil o al sheriff para ejecutar dicha orden. Un desalojo consiste en sacar al inquilino y a sus efectos personales del apartamento que ocupaba. El alguacil tiene la responsabilidad de asegurarse de que se cambie la cerradura de la puerta de entrada al inmueble a la que el inquilino tiene acceso. Antes de que usted pueda ser desalojado, el alguacil tiene que entregarle una notificación del alguacil la cual también se conoce como aviso de desalojo.

En esta sección usted podrá encontrar toda la información que necesita acerca del aviso de desalojo así como la ejecución del mismo. Si desea obtener información acerca de cómo puede evitar un desalojo, active el enlace titulado evitando un desalojo. En el caso de que ya lo hayan desalojado, pero usted cree que el desalojo ha sido injusto, active el enlace recuperando la posesión de un inmueble. Si ya usted ha sido desalojado, pero nunca recibió los documentos del tribunal, active el enlace desalojo ilegal.

Aviso de desalojo

Antes de que se pueda ejecutar la orden judicial, el alguacil o el sheriff tiene que avisar por escrito a la persona que ha de ser desalojada. El alguacil solamente puede obtener posesión legal de un inmueble o ejecutar un desalojo desde que amanece y hasta que anochezca, de lunes a viernes, exceptuando durante los días feriados oficiales.

Si usted recibe una orden de desalojo, la manera en que dicha orden le fue entregada va a determinar el momento en que el alguacil podrá regresar para proceder con el desalojo.

El aviso de desalojo tiene que ser entregado de la misma manera en que se hace con la notificación de la demanda y de la querella.. Para obtener más información, active el enlace entrega de la notificación de la demanda y de la querella.

Si recibió el aviso de desalojo mediante la entrega personal, el alguacil no tendrá que proveerle aviso adicional alguno y usted podrá ser desalojado al cuarto día laborable después de que haya recibido dicho aviso o en cualquier otro diera laborable sucesivo. Los días laborables son de Lunes a Viernes, exceptuando los días feriados legalmente reconocidos.

Si recibió el aviso de desalojo mediante un método que no haya sido el de la entrega personal y que en cambio haya requerido la entrega por correos, tales como los método de la entrega por sustitución o del uso de un lugar prominente para colocar el aviso, el alguacil no tendrá que proveerle aviso adicional alguno y usted podrá ser desalojado al sexto día laborable después de la fecha en que se emitió el aviso o en cualquier otro día laborable sucesivo. Cuando las copias del aviso de desalojo son enviadas por correo, el alguacil de la ciudad le añade dos días laborables al plazo de 72 horas, para un total de 5 días, excluyendo los sábados, los domingos y los días feriados. Los días laborables son de Lunes a Viernes, exceptuando los días feriados legalmente establecidos.

El aviso de desalojo tiene que estar fechado. Dicha fecha no podrá ser anterior a la fecha en que se hace la entrega del aviso al demandado, ya sea en persona o por correo.

Por lo general, el aviso de desalojo tiene que nombrar a todas las personas que estén en posesión del inmueble y quienes han adquirido el derecho de posesión a través del demandado.

Formularios para el aviso de desalojo

El tribunal ha creado dos formularios que pueden ser utilizados a la hora de preparar un aviso de desalojo. Uno de ellos ha sido diseñado para cuando se hace la entrega en persona y el otro para cuando se haga la entrega o el envío alternos. El alguacil debe usar el formulario de aviso de desalojo que sea apropiado para cada caso, lo cual dependerá del método que se haya utilizado para hacer la entrega de dicho aviso. En el caso de que el alguacil utilice el método alternativo para la entrega o el envío del formulario de aviso, aún si dicho formulario ha sido entregado en persona, el alguacil también tendrá que enviar una copia de dicho formulario por correo, poner la fecha del envío en el formulario y abstenerse de desalojar al demandado antes del sexto día laborable posterior a la fecha del aviso.

Contenido del aviso de desalojo

La orden de desalojo tiene que incluir la siguiente información:

— El nombre del alguacil, su dirección, número de teléfono, así como su número de chapa.
—El nombre del tribunal y el condado en que el mismo está situado.
—El titulo de la demanda, incluyendo el número de expediente.
—La dirección del inmueble, incluyendo la clasificación o descripción de las habitaciones o el apartamento en cuestión.
—Una declaración en negritas, indicando que el documento es un aviso de desalojo.
—La fecha del aviso, la cual tendrá que ser en o después de la fecha en que se hace la entrega del aviso al demandado en persona o, si se entregó utilizando un método que haya requerido el uso del correo, la fecha en que se hizo dicho envío.
—Una declaración indicando lo siguiente: cuando es que el demandado podría ser desalojado, dependiendo de si el aviso fue entregado en persona o mediante cualquier otro método; que el desalojo solo podrá ser interrumpido si se emite una orden para demostrar causa que incluya una cláusula que permita la suspensión del procedimiento en desalojo, y especificar dónde puede obtenerse dicha orden; que si el tribunal emite una orden de suspensión, el demandado solo podrá ser desalojado si no hace alguno de los pagos o incumple con las órdenes del tribunal antes de cierta fecha; que si no se obtiene la orden de suspensión, el demandado podrá ser desalojado sin que se le tenga que dar otra advertencia.

—La notificación también incluye información advirtiéndole que, si usted depende de alguien que esté en el ejército, debe informárselo inmediatamente al secretario judicial para que, de esta manera, proteja sus derechos. Si necesita asistencia legal, la Sociedad de Asistencia Legal (Legal Aid Society, en inglés) puede, probablemente, asistirle o, si es usted un ciudadano de la tercera edad, puede solicitar asistencia llamando al 311. Si recibe asistencia pública, notifique a su trabajador social inmediatamente, ya que la Administración de Recursos Humanos podría ayudarle con los pagos atrasados, aunque usted no reciba asistencia pública.

Entregando de nuevo una orden de desalojo

El propósito de la emisión de un aviso de desalojo es el de proveerle una advertencia al demandado con un plazo de tiempo suficiente. En caso de que el aviso se haya vencido ya que fue guardado por demasiado tiempo después que se hizo la entrega, éste perderá su validez.

Se requiere que el alguacil entregue un aviso de desalojo extra en los dos casos que se explican a continuación:

1. Cuando hayan pasado 30 días a partir de la fecha originalmente programada para el desalojo en la orden previa y todavía no se haya ejecutado la orden judicial.
2. Cuando por orden del tribunal se suspende el desalojo después que la orden de desalojo haya sido entregada y si más tarde dicha suspensión expira o es anulada, a menos que el tribunal específicamente le otorgue permiso al demandante para desalojar al demandado sin que se entregue una nueva orden de desalojo. En este caso, el demandante puede proceder con el desalojo sin entregar nuevamente la orden de desalojo, siempre y cuando dicha orden sea ejecutada en un plazo de 3 días laborables a partir de la fecha de desalojo más temprana que el tribunal haya autorizado.

A menos que el tribunal ordene lo contrario, la orden extra de desalojo puede ser entregada a través del correo regular, por lo que se tendrá que añadir dos días laborables extras al plazo inicial de 72 horas. El plazo comienza a ser contado a partir del día siguiente de la fecha en que se hizo el envío por correo y se extiende por 5 días laborables.

La orden extra de desalojo también podrá ser entregada en persona. Si el aviso de desalojo se le entrega al demandado en persona en o antes de la fecha que aperece en dicho aviso, el desalojo podrá llevarse a cabo después del cuarto día laborable de la fecha que aparece en la sección "fecha del aviso".

Si desea obtener más información acerca de los pasos a seguir para poder entregar nuevamente una orden de desalojo, active el enlace de la directriz del tribunal civil entrega de una orden de desalojo.

Requisitos especiales que deben aplicarse cuando hay niños, personas con problemas mentales, minusválidos, ancianos u otros

El alguacil tiene la responsabilidad de averiguar con anticipación si el inmueble que va a ser desalojado está siendo ocupado por un individuo que no puede defenderse por si mismo y, si este es el caso, antes de que se lleve a cabo el desalojo, el alguacil tendrá que notificar al Departamento de Investigación. El alguacil también tendrá que informarle a la policía local si encuentra niños abandonados o desatendidos en dicho inmueble. Si al entrar al inmueble el alguacil descubre que el mismo está ocupado por un inquilino u otras personas que tengan problemas mentales, sean minusválidos, ancianos o que por cualquier otra razón no puedan cuidarse a si mismos, el alguacil tendrá que informar al Departamento de Investigación, así como a la agencia de servicios sociales que corresponda sobre dicha situación. En estos casos, el proceso de desalojo tendrá que ser aplazado por aproximadamente dos semanas para poder darle la oportunidad a la agencia de servicios sociales que corresponda de proveer ayuda a los ocupantes del inmueble.

Traslado de propiedad y animales

El propietario de un inmueble puede elegir entre dos opciones: o hacer que el alguacil se encargue de llevar a cabo el desalojo o que éste obtenga posesión legal del inmueble. En ambos casos, el alguacil le devuelve el control del inmueble al propietario. Para ejecutar el desalojo, el alguacil tiene que que contratar a una compañía de mudanzas debidamente asegurada y que tenga una licencia del Departamento de Transporte del Estado de Nueva York. El alguacil se encargará de que la compañía de mudanzas traslade la propiedad que fue sacada del inmueble a un almacén que tenga licencia del Departamento de Protección al Consumidor. En el caso de que el propietario obtenga posesión legal del inmueble, la propiedad personal del inquilino permanece bajo el cuidado y control del propietario hasta que el inquilino pueda trasladar sus pertenencias a otro local.

Si el alguacil se encuentra con animales vivos en el inmueble, tendrá que avisarle de inmediato a la agencia de rescate de animales para que esta se encargue de sacarlos del inmueble.

El alguacil tiene que redactar un inventario de todas las pertenencias de los inquilinos que se encuentran en el inmueble y que tienen que ser desalojados.

En el caso de que esté presente durante el desalojo, el(la) inquilino(a) tiene el derecho de sacar cualquier propiedad u objetos de valor que desee. Las pertenencias del inquilino también podrán ser entregadas a un familiar, amigo o vecino, siempre y cuando el alguacil determine que esta persona tiene la autoridad para recibir dichas pertenencias.

Si el alguacil encuentra dinero en el inmueble, tendrá que depositarlo bajo la custodia de la estación de la policía local o en la oficina del alguacil, si es que no es posible entregarle el dinero a la estación de policía.

Una vez que la orden de desalojo haya sido ejecutada, el alguacil tiene la responsabilidad de notificar a los inquilinos que han sido desalojados acerca del lugar donde estos pueden localizar sus pertenencias.

Artículos que no pueden ser retirados

Los siguientes artículos no pueden ser sacados de un inmueble: comida, víveres, platos o vajilla con restos de comida, cualquier objeto que esté pegado o adherido al inmueble de manera tal que su retirada le causaría daños a la propiedad, alfombras que estén completamente pegadas al suelo, baldosas o losas de linóleo.